Аудит у будівництві є невід'ємною частиною системи управління якістю будівельної організації та однією з важливих вимог ISO 9001.

У будівельній галузі стратегія проведення аудиту та його організація дещо відрізняються від аудиту в інших сферах діяльності. Це пов'язпно з особливостями ведення будівельних проектів. Аудит у будівництві охоплює дві ключові сфери: аудит будівельної організації та аудит будівельного проекту.
Аудит будівельної організації дозволяє оцінити можливість виконувати будівельні проекти із встановленим рівнем якості на даний момент та на перспективу. Аудит будівельного проекту дозволяє оцінити здатність організації досягти встановлених цілей конкретного проекту.
Аудит у будівництві, так само як і в інших сферах діяльності, може бути трьох видів: аудит першої, другої та третьої сторони. Кожен із цих видів аудиту має свою «спрямованість». Аудити першої та другої сторони оцінюють здатність виконувати будівельні проекти. Аудит третьої сторони дає об'єктивну оцінку можливостей будівельної організації.

Аудит першої сторони проводить сама будівельна організація або керуюча компанія (головний офіс) будівельної організації.

Аудит другої сторони проводиться інвестором або замовником. Також, аудит другої сторони може проводитися забудовником, коли інвестор та замовник виступають в одній особі.

Як правило, аудит третьої сторони проводить незалежна організація, яка підтверджує відповідність будівельної організації вимогам стандартів якості.

У всіх цих випадках аудит у будівництві вимагає підвищеної уваги до певних факторів, пов'язаних із галузевими особливостями будівельного виробництва.

Завдання аудиту у будівництві, пов'язані з перевіркою будівельної організації та перевіркою будівельного проекту, різняться. У ході аудиту будівельної організації визначаються її можливості виконувати будівельні проекти відповідно до вимог системи якості. Під час аудиту проекту визначається відповідність виконуваних робіт вихідним вимогам замовника. Звідси виникає різниця завдань аудиту у будівництві.

У ході аудиту будівельної організації основними завданнями є:

• Оцінка відповідності вимогам стандартів на системи якості (наприклад, ISO 9001). Під час такої оцінки аудит будівельної організації визначає можливість компанії працювати відповідно до міжнародних стандартів на системи якості;
• Оцінка результативності та ефективності системи управління будівельної організації. Ця оцінка дозволяє зрозуміти ефективність внутрішніх комунікацій у будівельній організації;
• Оцінка реагування на зміни в роботі (застосування коригувальних та запобіжних дій). Організація може виконувати будівельні проекти різної складності та тривалості. Реалізація проектів може бути пов'язана з безліччю змін. Аудит у будівництві дозволяє зрозуміти, якою є ефективність організації в управлінні змінами та ризиками, т.к. від цього залежить як успіх самого проекту, і успішна робота будівельної організації;
• Оцінка можливостей з управління персоналом, інфраструктурою та документацією будівельної організації. Це завдання дозволяє оцінити ефективність роботи важливих підсистем організації.

Якщо в ході аудиту за вказаними завданнями можуть бути отримані позитивні результати, це означає, що організація здатна виконувати будівельні проекти. Очікується, що проекти будуть виконані. Однак аудит будівельної організації не зможе дати відповіді на питання, з яким рівнем якості буде виконано ці проекти. Цей аудит говорить лише про можливості організації. Щоб визначити рівень якості проектів, аудит у будівництві має враховувати завдання, пов'язані з проектами.

У ході аудиту будівельного проекту основними завданнями є:

• Оцінка відповідності цілям проекту. У будівельній галузі кінцевий результат досягається завдяки об'єднанню груп організацій та окремих осіб. Щоб створити будівельний об'єкт, цілі кожного з учасників мають бути узгодженими. Аудит будівельного проекту має оцінити відповідність цілей кожного з учасників спільної мети проекту;
• Оцінка відповідності вимогам замовника. Аудит у будівництві, спрямований на оцінку якості робіт, пов'язаний безпосередньо з точністю реалізації вихідних вимог. Тому одним із важливих завдань аудиту будівельного проекту є технічна оцінка всіх виконаних робіт;
• Оцінка відповідності проектної, вихідно-дозвільної та кошторисної документації. Кожен із етапів проекту супроводжується певним набором документації. Завдання аудиту у будівництві - виявити ступінь відповідності виконуваних робіт цієї документації. Відступ від документації, як правило, веде до збільшення витрат, погіршення якості або збільшення термінів проекту.
• Оцінка забезпечення ресурсами. Реалізувати будівельний проект без достатньої кількості ресурсів неможливо. Але й наявність ресурсів який завжди призводить до успішної реалізації. Забезпечення ресурсами має бути своєчасним та скоординованим (особливо це стосується тривалих та масштабних проектів). Дане завдання аудиту будівельного проекту дозволяє зрозуміти та оцінити здатність організації керувати ресурсами.
• Оцінка результативності. взаємодії У ході реалізації будівельного проекту між його учасниками виникають різноманітні відносини за схемою замовника – постачальника. Вони можуть бути як між різними організаціями, і усередині однієї організації. Від результативності такої взаємодії залежить якість робіт. Аудит будівельного проекту дає змогу оцінити взаємодію між учасниками проекту.

Позитивні результати аудиту з зазначених завдань дозволяють говорити про здатність організації виконати будівельний проект із встановленим рівнем якості.

Будівельна галузь поєднує організації різних видів діяльності та різної спеціалізації. Складність та різноманітність будівельних процесів зумовлює залучення до проектів різних фахівців. У зв'язку з цим існує й різна спрямованість аудиту у будівництві. Залежно від виду організації змінюватиметься акцент аудиту.

У будівельній галузі, укрупнено, можна виділити такі спеціалізації організацій:

• Управляючі компанії, девелопери, забудовники.
• Проектні та проектно-дослідні організації.
• Будівельні та будівельно-монтажні організації.
• Постачальники та транспортні організації.
• Виробничі організації.

Спрямованість аудиту у будівництві для кожної з цих організацій буде своєю. Щоб забезпечити якість виконання робіт, у ході аудиту необхідно звертати увагу на специфічні моменти, пов'язані з роботою організації.

Для керуючих компаній, девелоперів та забудовників

У ході реалізації будівельних проектів основні завдання цих організацій полягають у наступному:

• вибір учасників проекту, які мають необхідну кваліфікацію та компетентність;
• розподіл між учасниками проекту взаємодоповнюючих обов'язків;
• постановка завдань для учасників проекту;
• узгодження зусиль усіх учасників проекту.

Виходячи зі складу завдань, при аудиті, акцент необхідно робити на роботу системи оцінки та вибору учасників проекту, систему управління взаємодіями всіх учасників проекту та систему управління інформацією між учасниками проекту. Від якості роботи цих систем залежить якість виконання будівельного проекту загалом.

Щоб оцінити ефективність роботи цих систем (відповідно та ефективність роботи керуючих компаній, девелоперів та забудовників) аудит у будівництві повинен проводитись за декількома напрямками.

Ці напрями включають:

• зовнішній аудит (аудит третьої сторони). Він дозволить об'єктивно оцінити можливості
• організації щодо управління учасниками будівельного проекту.
• попередній аудит кожного з потенційних учасників проекту. Цей аудит у будівництві повинна
• проводити сама компанія, що управляє, девелопер або забудовник. Аудит має проводитись
• до підписання договорів. Він дає змогу оцінити ризики виконання проекту.
• наглядові аудити. Ці аудити проводить керуюча компанія, девелопер чи забудовник.

Наглядові аудити є короткими перевірками по одному з «вертикальних» ланцюжків учасників проекту. Цей аудит дозволяє оцінити ефективність обміну інформацією між учасниками проекту.

Для проектних та проектно-дослідних організацій

Завдання, які вирішують проектні та проектно-вишукувальні організації в ході реалізації будівельного проекту, укрупнено, можуть бути зведені до таких:

• збір та підготовка вихідних даних для проектування;
• проектування будівельного об'єкту;
• координація роботи суміжних проектних організацій (субпідрядники із проектування);
• управління змінами у ланцюжку «вихідні дані – проектування – будівництво»;
• авторський нагляд (контроль) у частині застосовуваних матеріалів та реалізації проектних рішень.

Від якості роботи проектних організацій залежить якість проектних рішень, що застосовуються. В даному випадку, аудит у будівництві повинен наголошувати на управлінні інформацією та даними, а також на управлінні взаємодією між будівельним майданчиком та проектними організаціями (особливо, коли застосовується одностадійне проектування).

З метою забезпечення якості будівельного проекту в цілому, аудит у будівництві повинен проводитись за такими напрямками:

• зовнішній аудит проектної організації (аудит третьої сторони). Такий аудит дає можливість об'єктивно оцінити здатність проектної організації керувати даними проектування та проектною документацією.
• внутрішній аудит проектної організації Цей аудит має виконувати сама проектна організація.

Цей вид аудиту дозволяє оцінити ефективність внутрішніх процесів взаємодії.

Внутрішній аудит проекту (проектних рішень та проектної документації

Цей вид аудиту також виконує сама проектна організація. Аудит проводиться у межах обсягу проектних робіт, які виконує проектна організація. Цей аудит дозволяє оцінити здатність проектувальника вирішувати проблеми, пов'язані з недоліками даних для проектування та недоліками проектної документації.

Спеціальний зовнішній аудит (аудит другої сторони)

Цей вид аудиту у будівництві повинна проводити керуюча організація, девелопер чи забудовник (або аудиторська компанія від імені). Даний вид аудиту проводиться по ланцюжку взаємодії проектувальник - виробник обладнання або матеріалів - будівельна організація. Він дозволяє оцінити ефективність управління взаємодією цих організацій у питаннях передачі.

Для будівельних та будівельно-монтажних організацій.

Коло завдань цих організацій в основному пов'язане з виконанням будівельних та будівельно-монтажних робіт.

Укрупнено, можна виділити наступний склад завдань:

• планування та координація будівельних та будівельно-монтажних робіт;
• виконання будівельних та будівельно-монтажних робіт;
• координування роботи підрядних організацій;
• моніторинг та контроль виконання робіт;
• управління змінами у складі робіт.

Від якості роботи цих організацій безпосередньо залежить якість виконання будівельних та монтажних робіт. Аудит у будівництві повинен наголошувати на процесах виробництва, процесах контролю та процесах взаємозв'язку з суміжними організаціями (підрядниками та проектувальниками).

Аудит у будівництві для будівельних та будівельно-монтажних організацій повинен проводитись за такими напрямками:

• зовнішній аудит (аудит третьої сторони). Цей вид аудиту дозволяє визначити якість організації, управління та контролю будівельних робіт. Також, зовнішній аудит дозволяє оцінити можливості організації з управління субпідрядними організаціями та здатність координувати їхню роботу.
• внутрішній аудит. Виконується будівельною організацією. Цей аудит дозволяє оцінити якість виконання виробничих процесів будівельної організації. За рахунок проведення внутрішнього аудиту можна зрозуміти ступінь координації між процесами планування, виробництва та контролю.
• спеціальний зовнішній аудит (аудит другої сторони). Цей аудит здійснює замовник будівництва (або наглядова організація від імені замовника). Такий аудит може бути організований у вигляді технагляду (проводиться регулярно в процесі будівництва) або технічного аудиту (проводиться періодично, кілька разів за період будівництва). Аудит у будівництві дозволяє оцінити якість виконання конкретних будівельних процесів у рамках проекту. У ході аудиту перевіряються обсяги виконаних робіт, матеріали, дотримання технології робіт, відповідність проектної документації.

Для постачальницьких та транспортних організацій

Постачальники та транспортні організації здійснюють постачання на будівельні об'єкти необхідних матеріалів та обладнання.

Склад завдань для цих організацій включає:

• планування та координація забезпечення;
• вибір виробників обладнання та матеріалів;
• постачання та транспортування матеріалів, обладнання та техніки;
• контроль постачання;
• координація роботи з будівельними та проектними організаціями.

Від якості роботи цих організацій в першу чергу залежать терміни виконання будівельних проектів і якість матеріалів, що поставляються. Аудит у будівництві даних організацій повинен наголошувати на системі управління поставками (вибір постачальників, планування поставок та транспортування) та координації поставок.

Аудит постачальницьких та транспортних організацій повинен проводитись за такими напрямками:

• зовнішній аудит (аудит третьої сторони). Проведення даного аудиту дозволяє визначити здатність організації виконувати поставки, а також її можливості щодо поводження з виробами, що закуповуються, їх зберіганням, консервацією (при необхідності) і транспортуванням.
• внутрішній аудит. Аудит проводить сама організація. Цей аудит дозволяє оцінити роботу системи планування та управління постачанням організації.
• спеціальний зовнішній аудит (аудит другої сторони). Цей аудит у будівництві проводить керуюча організація, девелопер або забудовник (або зовнішня компанія від їхнього імені). У ході такого аудиту перевіряється ланцюжок "виготовлення - постачання - будівництво". Цей вид аудиту дає можливість оцінити якість взаємодії між постачальницькою організацією, виробником, будівельниками та проектувальниками.

Для виробничих організацій

Основне завдання виробничих організацій – це виготовлення матеріалів та обладнання відповідно до заданих вимог замовника. Аудит у будівництві для цих організацій повинен наголошувати на виробничих процесах та якості виготовлення кінцевих виробів.

Основні види аудиту, які необхідно застосовувати до виробничим організаціям, наступні:
зовнішній аудит (аудит третьої сторони). Цей аудит дає можливість провести незалежну оцінку можливості виробничих організацій виготовляти будівельну продукцію відповідно до вимог замовників.

Попередній аудит з боку керуючої організації, девелопера чи забудовника

Цей аудит дозволяє оцінити ризики, пов'язані з якістю виготовлення необхідних виробів будівельного проекту.

Внутрішній аудит

Цей аудит проводить сама виробнича організація з метою оцінки ефективності своїх виробничих процесів та стабільності рівня якості продукції, що виготовляється.

Ще одну «специфіку» аудиту у будівництві надає тривалість проектів. Якщо брати укрупнено, то всі будівельні проекти можна поділити на два види (за тривалістю): короткострокові та довгострокові. Короткострокові проекти, це проекти, тривалість яких не більше року. Довгострокові проекти можуть виконуватись протягом кількох років.

Для довгострокових проектів аудит у будівництві має враховувати перспективу розвитку будівельного проекту. Це означає, що має проводитися аудит одного й того ж проекту кілька разів за час його існування.

Для короткострокових проектів аудит у будівництві повинен охоплювати кілька проектів, що виконуються одними і тими самими організаціями.